Peut-on choisir librement l'ICC, l'Ilat, l'ILC ou l'IRL comme clause d’indexation ?
Au préalable, rappelons qu’un loyer n’est indexé que si le propriétaire et le locataire ont décidé d’insérer dans le bail une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation). A défaut d’une telle clause, le loyer reste en principe, figé pendant le cours du bail (sauf à faire valoir des motifs de révision par la voie judiciaire). Lorsque les parties contractantes s’entendent pour faire évoluer automatiquement leur loyer en fonction de la variation d’un indice, elles doivent déterminer la périodicité de la révision (trimestrielle, annuelle, biennale…) et choisir d’un commun accord quel indice sera applicable.
Le choix de l’indice est toutefois très encadré par la loi :
• Dans le secteur de l’habitation, le loyer du logement principal du locataire s’indexe à l’indice de référence des loyers (IRL). Il n’existe pas d’autre indice de référence. En savoir plus sur le site de l'INSEE.
• Dans les autres secteurs locatifs, il est possible de choisir sa clause d’indexation. Il faut toutefois tenir compte de la restriction du Code Monétaire et Financier qui interdit d’indexer le loyer sur le smic, le niveau général des prix ou des salaires ou sur le prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec le bail ou avec l’activité de l’une de parties. (Art. L.112-2 CMF).
- Il est donc possible de retenir un indice lié à l’activité du locataire.
Ex : un industriel pétrolifère peut indexer son loyer sur le prix du baril de pétrole.
- Le choix d’un indice lié à l’immobilier est l’usage. En effet, l’on considère que l’Indice national du Coût de la Construction (ICC) et le BT01 sont en relation directe avec les baux portant sur des immeubles bâtis. En savoir plus sur ICC sur le site de l'INSEE.
- Les activités commerciales, depuis la Loi LME du 4 août 2008 peuvent indexer les loyers sur l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC). Ce nouvel indice composé pour 50% de l’indice de prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 25% de l’ICC et pour 25% de l’Indice du Chiffre d’Affaires du commerce de détail en Valeur (ICAV) offre désormais une alternative à la référence de l’ICC.
Attention l’ILC n’est pas applicable aux locaux à usage exclusif de bureaux, aux plates-formes logistiques, ni aux activités industrielles. Si leurs baux retiennent l’ILC comme clause d’indexation, celle-ci est nulle et le loyer est alors figé.
- Les activités exclues de l’ILC (bureaux, entrepôts, professions libérales..) devraient également pouvoir bénéficier d’un choix alternatif à l’ICC. A cet effet, les professionnels de l’immobilier ont souhaité la création d’un Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) qui serait composé pour 50% de l’indice de prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 25% de l’ICC et pour 25% du PIB en valeur.
Le législateur a consacré l’existence de ce nouvel indice dans la loi de finances pour 2010 et dans la loi relative à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée. Toutefois, l’initiative du parlement permettant d’opter pour l’ILAT s’est heurtée à la censure du Conseil constitutionnel pour des raisons techniques. Dans ces conditions, il faudra impérativement attendre que le législateur se saisisse à nouveau de ce sujet, et ce dans le cadre d’une loi appropriée, pour que l’ILAT puisse enfin espérer voir le jour.
Propos recueillis par Cartons Pleins auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis
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Bonjour
Très intéressant. Mais pourriez-vous svp dire sur quoi se fonde en droit votre assertion -qui en elle-même est de bon sens- » Un loyer n’est indexé que s’il y a une clause; A défaut il reste figé « .
Je suis titulaire d’un 3/6/9 oral et le bailleur se réveille en voulant indexer automatiquement,selon lui c’est de droit,c’est ce qu’il lit dans la loi (art L. 145 ?).
Merci d’avance
L’indexation est prévue dans le Code monétaire et financier dans ses articles L112-1 et suivants et non dans le statut des baux commerciaux.
C’est pourquoi l’indexation, autrement appelée CLAUSE D’ECHELLE MOBILE, doit être prévue dans le bail pour pouvoir être appliquée. A défaut, le loyer reste figé comme le dit l’article.
Si le statut des baux commerciaux ne prévoit pas l’indexation du loyer, celui-ci fait néanmoins référence à la REVISION LEGALE TRIENNALE à l’article L145-38 du Code de commerce. En effet, cette révision qui est LEGALE se distingue de l’indexation qui elle est CONVENTIONNELLE.
Plusieurs éléments les différencient l’une et l’autre :
- mention dans le contrat : la révision légale triennale n’a pas besoin d’être prévue dans le bail puisque le statut des baux commerciaux lui-même prévoit son application éventuelle ; la clause d’échelle mobile, elle, doit être insérée dans le contrat pour pouvoir être appliquée puisque comme il a été vu supra c’est une autre loi qui prévoit le mécanisme de l’indexation.
- automaticité : la révision légale triennale n’est pas automatique, c’est une faculté qui est offerte par la loi aux parties de demander la révision du loyer, il faut la solliciter pour pouvoir l’appliquer ; quant à la clause d’échelle mobile, son caractère automatique a pour conséquence d’indexer le loyer sans avoir à le demander selon la périodicité prévue au contrat.
- périodicité : alors que la clause d’échelle mobile peut être appliquée tous les ans, deux, trois ans … selon ce qui a été prévu par les parties, la révision légale triennale, elle ne peut recevoir application que tous les 3 ans, la règle est claire en la matière, l’écart entre deux révisions doit être de trois ans minimum, ainsi un bailleur qui aurait omis de demander l’application de la révision triennale légale la 3ème année du bail pourra le demander à tout moment, à la 4ème, 5ème ou 7ème année par exemple.
Ainsi, dans votre situation, si aucun bail n’a été rédigé, votre bailleur pourra tout à fait demander la révision de votre loyer, celle-ci se fera néanmoins sur la base de l’article L145-38 du Code de commerce. La révision légale de votre loyer se fera donc pour le futur, en aucun cas il n’y aura de rattrapage sur les années écoulées.